这家位于二楼的菜场从生意惨淡到火爆，只因做对了这几件事！

2019年，菜市场成为了资本市场青睐的“新赛道”。新零售玩家如盒马等开出了更贴近邻里生活的“盒马菜市”；社区生鲜玩家如谊品生鲜不断攻城略地拓张版图；互联网生鲜玩家如叮咚买菜广告铺天盖地铁军压境菜市场。

传统菜市场更是刮起了一场“爆改”风潮。一改菜市场“脏乱差”的惯性思维，本以为会收获一波好评，却发现改走了烟火气和人情味的菜市场，生意惨淡。

魔都蒙西菜场：通过大量的原木和编制元素，一个简简单单的菜市场，都改造设计出了大师隈研吾的味道。

同样位于魔都的另一个网红社区菜场：整齐划一的陈列柜、规整的马赛克墙面，令人傻傻分不清，这是超市还是菜市场。

传统菜市场的生存环境变得越来越恶劣，菜市场的钱，比想象中“难赚”！

今天小编要介绍这家菜市场同样位于魔都。从设计之初被我们质疑选址，开业后门可罗雀，到最终生意火爆，人满为患。究竟市场运营方做了什么，让市场起死回生？

现状堪忧

选址分析：市场位于闵行区召楼路与浦连路交叉口，东面和南面临河，北面临高架，交通可达性较弱。

竞品分析：市场1.2公里内存在5家2000平方左右农贸市场，且市场周边超市、水果店较多。而市场东面为未开发农田，没有客流。

物业分析：本建筑一层为超市、餐饮、便民等业态均正常营业状态。二层如定位为农贸市场，排水排污无法往下打孔排出。同时，二层消防疏散宽度不够，需要外搭钢楼梯。物业改造投入大。

一楼上二楼的人流主要依靠一部1.2米单向上行自动扶梯（后增）和一部3米宽踏步两跑钢楼梯，导客能力不足。

市场设有一部客梯一部货梯和两部疏散楼梯均为高墙同时共三层使用。围合式的设置在建筑中间，将市场内部空间视线全部遮挡，市场通透性差。

其他不利点分析：第一，缺乏相关经营。运营团队第一次涉足农贸市场领域。

第二，开业时间不佳。迫于租金压力，目标年底开业（十月份接手项目），时间仓促。上海以外地人口居多，年底受人口返乡影响，开业效果一般。同时，临近春节，商户一般求稳为主，并不愿意搬迁至新环境。

第三，投入成本较大。上海二层租金同样昂贵，无政府补贴的同时又需要处理各种经营市场许可问题。

从各方因素来说，该项目运营市场的条件并不成熟，贝诺团队在接手此项目时，也将各种不利点告知业主，最终业主还是决定拿下此物业。

设计—招商—开业

设计：针对该项目的特点，贝诺团队因地制宜做出最优化的效果方案。

第一：通过划行规市将水产区、肉类区、蔬菜区、卤味加豆制品区分设置四个角落，从而解决建筑中部遮挡视线问题，在布局上不留有经营冷角。

第二：轻量化的柜台设计，市场摊位全部采用成品移动货架，可在经营出现问题时方便调整。

第三：节省工程造价，在不影响功能使用的前提下尽量节约工程造价。例如：贴砖高度调整为1.8M，水电表明装等等。

第四：极致化的利用空间，市场次通道为1.6M，主通道为2.2M，每个摊位面积都很极致紧凑，不留有一点浪费。

在招商过程中，商户仅凭一张身份证领取一个摊位编号，无需任何押金。市场招商场面异常火爆。

开业：市场招商是全部搞定了，但是在招商过程中并未筛选商户。因年底前开业，很多商户处于观望中，并没有实际过来经营，导致市场开业效果一般。尤其过完年后，生意每况日下，空摊就如传染病一样蔓延，退租的人越来越多，市场生意更加惨淡。

调整措施

面对如此困境，市场方绝不能坐以待毙，必须积极求变。首先，对商户进行培训，筛选优质商户。市场方远到杭州取经，聘请杭州古荡农贸市场金总作为市场顾问，对商户进行经营理念的培训。同时，市场不断的清退不会做生意的商户，和不断招入会做生意的商户，商户进行了一次洗牌。

其次，赔钱甩卖，吸引顾客。从批发市场购买易存放生鲜赔钱甩卖，比如土豆，萝卜，大白菜等等。这些都是生活必需品一般销量都很大，如果赔钱甩卖一定会吸引大批顾客，尤其是对那些大妈，大爷。而且卖的是单品，并不影响其他商户的正常经营，同时还会带动其他商户配套商品的销量。

再次，免费发送鸡蛋活动。市场方与市场内鸡蛋商家合作，成本价购买大量鸡蛋。每天市场限量凭宣传单发放100份鸡蛋，每份鸡蛋4枚，导致市场天天排长队，异常火爆。宣传单的发放是由市场商户挨家挨户扫楼去完成，而且会得到相应的报酬，比起临时招募短工，效果好很多。免费送鸡蛋活动持续的时间也非常长，如此一传十，十传百，广告效应明显。

最后，市场积极丰富经营业态。只要是周边百姓所需，市场都给予引进，如服饰、日杂、茶具、冷饮等等。同时，市场还开辟一个临时摊位区，在这里手机贴膜、小首饰、手工艺品都可以临时来卖。还有，市场积极引进体验式业态，如手工丸子，手工饺子、现场卤味加工、豆制品加工等等。

最终，经过一系列调整措施，周边市场的客流都被吸引过来。市场生意越好，生鲜新鲜度越高，食品品类越丰富，价格越便宜，彼此成了一个良性循环。

结 语

一家位于二楼的农贸市场，同时周边环境竞争激烈，如何能做到脱颖而出？而事实上，周边的消费客群并未有明显增多，无非是抢了其他市场的客流。

在我们看来，第一，市场方告别了传统农贸市场只收租金而放养的模式，用商业化的思维去经营市场。

第二，市场建筑面积3500平方，通过极致的空间利用，做到了类似传统农贸市场5000平方的体量。5000平方的农贸市场属于大型农贸市场，品类可以做的很丰富，内部竞争也会非常激烈，售卖价格也会更低。而周边农贸市场大多都在2000平方以下，品类不全，价格又无优势。

第三，农贸市场与一层的餐饮、超市、便民、休闲娱乐等功能门店，形成了有机的互补，类似于一个中型的邻里中心，可以吸引更多的客流。

第四，建筑外有很大的停车区域，对于习惯开车代步的居民来说非常便利，同时也可以辐射更远距离的小区。

不同于魔都的一些网红市场，经过媒体的大肆鼓吹，都被制作成了具有营销性质的噱头。通过在各大媒体投放广告，进行营销宣传，要么为设计团队贴金，要么为某些地产商做品牌推广，最终生意惨淡。而农贸市场毕竟还是商业，生意的好坏才是决定整个项目改造是否成功的关键！